賃貸借契約の解除の可否
Ｑ 当社が所有している物件についてＡに賃貸借をしていますが、最近賃料を滞納しています。前にも賃料を滞納したことがあり、契約書にも賃料を滞納した場合には解約できると記載しているため、賃貸借契約を解除しても問題ないでしょうか。
A 賃料の滞納があっても「信頼関係の破壊」が認められないと賃貸借契約の解除は認められません。
賃貸借期間中にテナントからの賃料が滞ることはよく起こりうるものです。最近では、居住用住居のみならず、商業用のテナントについても家賃債務保証会社と契約を行い、賃料が滞納されても家賃債務保証会社から支払いを受けるということも増えていますが、まだまだ居住用に比べると浸透度が低いのが現状です。
賃料滞納が数か月分積み重ならないようにこまめに賃借人と連絡を取りながら回収をしていくのが重要ですし、万一賃料の支払いを受けられなくなった場合に敷金でカバーできる範囲なのか確認しておくことも必要です。特に、テナントの場合は原状回復費用がかさむことが多いので賃料の滞納だけでなく、原状回復費用もカバーできるのかは重要な確認事項です。
では、テナントが賃料を滞納した場合に、賃貸借契約の解除は認められるのでしょうか。
賃料の支払いは賃貸借契約の重要な約束事ですし、賃貸借契約書でも賃料の支払いを怠ると解除できるとしていることが通常ですので、解除は認められそうにも思われます。
しかし、賃貸借契約は継続的な関係に基づくものであり、裁判例上、こうした契約については「信頼関係の破壊」がないと契約の解除はできないとされています。
一般的には、賃料を１～２か月程度滞納しただけでは信頼関係を破壊したとはいえないとされることが多く、３か月以上の滞納が目安とされています。
テナント（賃借人）が破産した場合の賃貸借契約の解除の可否
また、テナント（賃借人）が破産した場合は賃貸借契約の解除は認められるのかという相談もあります。
賃貸借契約の中には、賃借人が破産手続開始の申し立てをした場合や開始決定がなされた場合を解除事由としていることがよく見られますが、これは賃借人にとって不利なものとして裁判例上無効とされています。
一方で、破産にいたる会社は賃料を滞納していることもよくありますが、上で述べたように３か月程度の滞納があって、信頼関係が破壊されているとされれば、賃貸借契約の解除は可能です。
テナントが破産し、賃料の滞納状況から判断して賃貸借契約の解除が困難という場合には、賃貸人は破産した会社の判断を待つ必要がありますが、破産手続きが開始すると裁判所から破産管財人という者が弁護士の中から選任され、この破産管財人が賃貸借契約を解除するか、継続するかを決定することとなります。
破産管財人が賃貸借契約を継続すると決めた場合賃料がどうなるかということを疑問に感じられると思いますが、開始決定後の賃料については優先的に支払いを受けられる債権とされます。一方で、破産開始決定が出る前までの賃料については、このような優先的な支払いを受けられず、破産債権として届出を行うこととなりますが一般的にはかなり低い配当率での配当を受けるのみです。
ただし、敷金がある場合には、未払賃料を敷金から相殺することはできます。
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今回は2024年6月に実施した業種別法務⑥不動産のセミナーで紹介した内容をもとにコラムを書いています。
Q１ 最近の物価高に対応して、ビルのテナントとして入居している顧客に対して、賃料の増額を請求することはできるのでしょうか。
A 通常は顧客との間で賃料増額について協議を行い、話し合いで解決できない場合には、調停や訴訟などの法的手続きを行い、その手続きの中で解決を図っていきます。
賃料の増減額請求の要件
賃貸借契約の賃料は当事者の合意で決まるため、契約期間中は契約書記載の賃料に拘束されるのが原則です。
ただし、賃貸借契約は継続的な契約で長期にわたることも多いため、その間の景気動向や不動産市況などの経済事情により賃料が不相当な内容となることがあります。
そのため、借地借家法により、社会経済事情の変動で賃料が不相当になった場合には賃貸借の相手方当事者に賃料の増減（増額だけでなく、減額もある）を請求できる権利が認められています。
では、どのような場合に賃料の増減請求が認められるのでしょうか。
借地借家法は以下の３つを賃料が不相当となる事由としてあげています。
- 土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減
- 土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
- 近傍同種の建物の賃料との比較
ただし、これらはあくまで例示列挙とされていて、その他の事情も合わせて賃料が不相当かどうかを総合的に判断します。
裁判例が他にあげている要素としては、
当事者が事業者か否か、その事業の規模
建物が居住用か営業用であるかなどの賃借建物の用途ないし性格
賃貸借契約締結の際における交渉の経緯並びに当事者の意思
契約締結後の状況
です。これらの要素を見ると、賃料の相当性の判断については、個別特別な事情や当事者の主観なども判断要素となっていることが分かります。
また、最後の賃料を決めたのがいつか、というのも重要な要素です。たとえば、2年前に賃料を増額・減額したというのも要素になりますし、２年前の更新の際に賃料を据え置いたということも判断要素とされます。
そのうえで相当賃料をどう定めるか、という点については、建物価格をベースに期待利回りや必要経費等を考慮して求める方式（利回り方式）や従前の賃料にその後の経済事情の変動率を乗じる方式（スライド方式）、近隣の賃貸事例と比較する方式（賃貸事例比較方式）などありますが、裁判実務ではこれらの方式を組み合わせながら総合的に判断しています。
賃料の増減額請求の手続き
では、実際に手続きが進められるとしたらどのように進むのでしょうか。
まず賃料増減請求は、最初は当事者間での協議が行われますが、任意の交渉で解決できない場合には、法的手続きをとられることがあります。
その場合には、調停前置主義といって、裁判ではなく、調停という裁判所での話し合いの手続きを経ないといけないとされています。この調停とは調停委員という２人の委員が間に入ってそれぞれの意見を聞きながら話し合いでの解決を探っていくという手続きです。
それでも解決できない場合には、訴訟提起をすることで、裁判所が相当な賃料の金額を判断することとなります。
仮に裁判になった場合、解決まで一定の時間がかかります。その間の賃料をどうするか、ですが、裁判が確定するまでは賃借人が自ら「相当と認める額」を支払えばいいとされています。
ですので、仮に賃貸人から賃料増額を請求を受けた場合であっても、賃借人は裁判で確定するまでは従前の賃料を支払えば足りますし、相手が受け取らない場合には、法務局に供託をするという対応も検討が必要となります。
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弁護士の業務の中に、当番弁護・国選弁護というものがあります。
ふだんは企業に関するコラムが多いですが、今回はこの当番弁護や国選弁護について書きたいと思います。
当番弁護とは刑事事件で逮捕された被疑者（犯罪の嫌疑をかけられていて、起訴される前の者）に対して、弁護士が無料で接見する制度です。
一方、国選弁護とは、逮捕の後の身柄拘束手続きである勾留された被疑者や起訴された後の被告人のうち、経済的理由で私選弁護人を選任できない者に対して、国費で弁護人を選任する制度です。
福岡県弁護士会では、当番弁護や国選弁護に登録している弁護士をリスト化して、日にちごとに複数名割り振って担当を決めています。
私どもの事務所では、取り扱う事件は企業に関わる案件がほとんどですが、所属する弁護士（と言ってもまだ２名しかいませんが）全員が当番弁護・国選弁護を行っています。
その理由は以下の３つです。
１つ目は、公益活動の一環としてです。
弁護士には基本的人権の擁護と社会正義の実現という責務が課されています。その活動の代表的なものが当番弁護や国選弁護です。特に、福岡県弁護士会は当番弁護士制度を日本で初めて始めた弁護士会として力を入れています。こうした公益活動に事務所として少しでも貢献できればという思いが当番弁護や国選弁護を行う理由の１つ目です。
２つ目は若手の育成です。
私たちの事務所では、通常の事件処理はチームで対応しているため若手の弁護士が自分一人の判断で対応するという機会はほぼありません（自身で考えて対応する場合でも最終的には上の弁護士の判断を仰ぎます。）。
一方、当番弁護や国選弁護は弁護士個人が選任されるため、たとえ上の弁護士に相談するにしても、最終的には自分の判断と責任で対応しなければいけません。このような対応をすることで、弁護士として責任をもって事件に向き合う力が育成され、普段の業務に取り組む意識も向上すると考えています。
そして、若手の弁護士に登録してもらう以上、私が登録していないと偉そうなことがいえないので、私も弁護士登録から15年以上経過していますが、登録を続けています（福岡では大ベテランの先生でも国選弁護にずっと登録されている先生も多くいらっしゃいますので、15年程度の登録でもう十分やったので、ともなかなか言えないくらい熱心な先生が多い弁護士会でもあります。）。
３つめは企業の幅広いニーズに対応するためです。
普段は企業の契約書の相談や債権回収の相談、労務問題の対応に当たっていたとしても、従業員が交通事故を起こして刑事事件になるなど、広い意味で会社が刑事事件に巻き込まれることがあります。地方の企業では、社長が従業員を心配して従業員の刑事弁護を依頼したり、そうでなくても、刑事事件がどのように進行するのかを質問してくることがあります。こういった場合に対応できるようにするためにも普段から刑事事件に触れておく必要があります。
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